무지개 토토.

*이 기사는 Mercuria Investment Co., Ltd.의 이전 기사를 기반으로합니다.
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이제 온라인 쇼핑은 우리 삶의 일부가되었습니다.
택배 배달 서비스의 급격한 증가로 인한 물류 사업에 대한 부담 증가는 사회적 문제가되었습니다.
이번에는 일본의 물류를 지원하고 있습니다
물류 시설을 전문으로하는 자산 관리 회사 인 Itochu 무지개 토토 Management의 Tokaibayashi 회장과 함께
우리는 무지개 토토의 역할과 디지털화 추세에 대해 논의 할 것입니다.

Toshima우리 회사와 Itochu Group은 매우 깊은 연결을 가지고 있습니다. 방아쇠는 Itochu의 중국 본부가 베이징의 사무실 건물로 옮겨 졌다는 것이 우리의 투자였습니다. 이 연결로 인해 우리는 투자 협회에 참여하게되었으며 현재 홍콩에 등재 된 무지개 토토가되었습니다. 동시에, 그는 또한 Mercuria의 주주가되었습니다. 작년 2 월, 우리는 Itochu Enex와 함께 인프라 인 Infrastructure Investment Corporation을 등재했습니다. 또한 7 월에 Itochu는 BTOB 물류, 부동산 및 건설의 BTOB 부문에 혁신적인 기술을 배치하는 회사에 중점을 둔 Biztech Investment 전략을 시작했습니다. 오늘날 물류 산업에 대해 Tokaibayashi 대통령의 의견을들을 기회를 주셔서 감사합니다. 우선, Itochu 무지개 토토 Management의 비즈니스 컨텐츠를 설명해 주시겠습니까?

Tokai Forest저는 J-무지개 토토 Asset Management Company입니다. 2020 년 1 월 현재, 우리 회사가 운영하는 무지개 토토S는 9 개의 전문 물류 시설 무지개 토토 중 하나입니다. 주거 및 사무실 무지개 토토와 비교할 때 물류 무지개 토토는 비즈니스와의 계약 기간이 길고 안정적인 수익 공유를 기대할 수 있으며, 우리는 고전적인 중간 위험 중간 성장 자산이라는 것을 자랑스럽게 생각합니다. 2019 년 7 월 말 현재 투자자 수는 약 13,000 명 이었지만 대부분은 개인이었습니다. 물류 회사는 온라인 주문 장면 뒤에 패키지를 제공하며 고급 물류 시설도 프로세스에 포함되어 있습니다. 그런 의미에서, 우리는 개별 투자자들이 물류 무지개 토토에 대한 투자를 통해 물류 요구의 추세에 더 익숙해지기를 원합니다.

Toshima나는 본다. 온라인 쇼핑 경험을 사용하는 소비자가 무지개 토토를 통해 물류 산업에서 변화하는 것은 흥미로운 관점입니다.

Tokai ForestItochu Corporation의 주요 사업은 상업적 트렌드이지만, 비 재료 거래 회사이기 때문에 우리의 비즈니스 파트너는 의류 및 음식과 같은 라이프 스타일 소비와 관련된 영역에서 많은 패키지를 처리합니다. 당연히, 물류는 판매 동향 뒤에 필요합니다. 결과적으로 우리 시설에있는 많은 세입자는 Itochu Group의 비즈니스 트렌드와 매우 호환되는 패키지를 처리합니다. 또한 상업 흐름의 가치 사슬을 이해하기 때문에 우리는 개발에서 소유권 및 운영에 이르기까지 물류 분야에서 포괄적이고 일관된 서비스를 제공 할 수 있다고 생각합니다. 제가 운영하는 J-무지개 토토을 통해 미래의 비즈니스 트렌드에 기여하고 싶습니다.

J-무지개 토토의 역할

Toshima우리는 기업 지배 구조의 관점에서 미래에 REIT의 역할이 점점 더 중요해질 것이라고 믿습니다. 최근 8%를 기준으로 상장 회사의 ROE에 대한 논쟁이 있었지만 ROE에서 8%를 받으려면 세금 전에 약 15%의 이익 마진을 생성해야합니다. 다른 한편으로, 부동산에 필요한 CAP 비율은 종종 3%에서 5% 정도 논의되지만, 기업 지배 구조 개혁 중에는 질문이 질문을 받고 있습니다. "물류 회사가 대차 대조표에서 보편적 인 비용으로 사용될 수있는 것들을 직접 소유하는 것이 정말 효율적입니까?" 물류 회사로서 우리는 앞으로 물류 시설에 대한 수요가 증가하는 수요를 충족시키기 위해 사내를 소유하기보다는 REIT를 계속 사용할 것이라고 믿습니다.

Tokai Forest이것이 바로 도요시마 대표가 말한 것입니다. Itochu Corporation은 또한 거래 회사이기 때문에 기본적으로 우리는 BS에 자산을 유지한다는 아이디어가 없지만 앞에서 언급했듯이, 전체 가치 사슬을 살펴볼 수 있기 때문에 나열된 물류 무지개 토토를 관리 할 수 ​​있기 때문입니다.

Toshima나는 또한 가장 중요한 것은 전체 가치 사슬을 살펴볼 수 있다는 것입니다. Tokaibayashi 대통령과 저는 1990 년대 말과 Lehman Shock에서 나쁜 부채 문제를 경험했으며 J- 리트 개발의 역사를 보았습니다. 2001 년에 J-무지개 토토이 처음 나왔을 때, 일본 기업들은 과도한 부채로 어려움을 겪고 있었고 자산과 부채를 대차 대조표에서 분리해야했습니다. J-무지개 토토s의 초기에는 돈을 벌기 위해 무지개 토토에 대한 나쁜 부채의 처분과 함께 획득 한 부동산을 판매하기위한 상당한 움직임이 있었으며, 많은 독립적 인 무지개 토토가 있었지만, 부동산을 단순한 투자 주제로 취급 한 초기 무지개 토토는 Lehman 충격 동안 제거되었습니다. 한편, 주요 운영 회사가 후원하는 무지개 토토S는 꾸준히 발전하고 있습니다. 거기에서 나는 무지개 토토가 자산 만 사용하기에 충분하지 않다고 생각합니다. 결국, 자산이 어떻게 사용되고 성장하는지 이해하는 것이 중요합니다. 나는 Itochu Group이 신뢰 측면에서 무지개 토토 시장의 발전에 기여하고 있다고 생각합니다.

Tokai Forest나는 또한 가장 중요한 것은 전체 가치 사슬을 살펴볼 수 있다는 것입니다. Tokaibayashi 대통령과 저는 1990 년대 말과 Lehman Shock에서 나쁜 부채 문제를 경험했으며 J- 리트 개발의 역사를 보았습니다. 2001 년에 J-무지개 토토이 처음 나왔을 때, 일본 기업들은 과도한 부채로 어려움을 겪고 있었고 자산과 부채를 대차 대조표에서 분리해야했습니다. J-무지개 토토s의 초기에는 돈을 벌기 위해 무지개 토토에 대한 나쁜 부채의 처분과 함께 획득 한 부동산을 판매하기위한 상당한 움직임이 있었으며, 많은 독립적 인 무지개 토토가 있었지만, 부동산을 단순한 투자 주제로 취급 한 초기 무지개 토토는 Lehman 충격 동안 제거되었습니다. 한편, 주요 운영 회사가 후원하는 무지개 토토S는 꾸준히 발전하고 있습니다. 거기에서 나는 무지개 토토가 자산 만 사용하기에 충분하지 않다고 생각합니다. 결국, 자산이 어떻게 사용되고 성장하는지 이해하는 것이 중요합니다. 나는 Itochu Group이 신뢰 측면에서 무지개 토토 시장의 발전에 기여하고 있다고 생각합니다.

Toshima물류 회사의 관점에서 저는 임차인이므로 갑자기 사용하는 창고의 소유자가 갑자기 변경되거나 계약 조건이 예측할 수 없을 정도로 변경되면 사업 계획을 작성하기가 어려울 것이라고 생각합니다. Mercuria는 또한 Itochu Corporation과 일본 개발 은행을 전략 파트너로 분명히 말합니다. 이론적으로 이해 상충이 발생할 수 있지만 중요한 것은 프로세스가 올바르게 투명하고 거버넌스가 강한 지 여부입니다. 오히려, 우리는 시너지가 있다는 것을 확신합니다.

Tokai Forest당신이 지적했다고 생각합니다. 나는 우리가 옳고 까다로운 것이 우리 가이 시너지를 시장에 꾸준히 보여줄 수있는 방법이라고 강력하게 믿습니다.

운영자의 역할

Toshima또한 무지개 토토에 참여하는 동안 약간의 문제가 있습니다. 이는 현재 무지개 토토 시스템 설계가 자산 소유권에 비해 너무 전문화되어 있으며 무지개 토토 자산 관리 회사는 불필요한 일을 할 필요가 없습니다. 그러나 무지개 토토 자산의 유형이 의료 및 물류 부동산과 같은 비즈니스 유형 자산으로 확장되므로 실제 자산과 운영 사이의 중간 영역이 확장되는 것으로 보입니다. 무지개 토토 자산을 사용하는 비즈니스 회사이지만, 비즈니스 가치를 극대화하기 위해 수행 해야하는지 여부, 디지털 혁신과 같은 기술 변화에 대응하는 방법, 임차인의 투자 여부, 무지개 토토를 포함한 후원자가 투자할지 여부, 학제 간 영역을 관리하는 데 실제로 필요하지 않은지 여부에 관계없이 학제 간 영역을 관리하는 데 실제로 필요하지 않습니까? 개인적으로, 나는 그것이 실제로 필요하다고 생각합니다.

Tokai Forest당신이 옳다고 생각합니다. 위치와 건물이 중요하다는 것은 당연하지만,만으로도 시설이 매일 악화 될 것입니다. 또한 물류 모델이 발전함에 따라 세입자의 요구 사항 사양도 발전 할 것입니다. 이러한 맥락에서 자산 관리 회사로서 우리는 임차인 회사의 어려움에 도달 할 수 있어야한다고 생각합니다. Itochu 그룹의 경우 자동 장치와 같은 하드웨어뿐만 아니라 소프트웨어도 어떤 식 으로든 재생해야한다고 생각합니다.

Mercuria Biztech 투자 전략

ToshimaItochu와의 토론에서 우리는 부동산, 물류 및 건설을 다루는 Biztech 투자 전략을 시작했습니다. 투자 전략은 B-to-C 회사가 아닌 B-to-B 회사가되기위한 것입니다. 물류 분야에는 68,000 개의 회사가 있지만, 우리는 소수의 회사 만 자체 시스템을 구축 할 수 있다는 것을 알고 있으며, 각 물류 운영자의 번식 및 침묵주기의 차이뿐만 아니라 향후에 필요한 자동화 영역에 중점을 두어 공유 경제에 대한 아이디어가 확장되기를 바랍니다.

Tokai Forest또한 사이트를 보려고 노력하지만 토시마 대표가 말했듯이 운영 개선 작업은 항상 어딘가에 수행되고 있습니다. "아, 다른 날에도 끝나고있었습니다."라고 그는 말합니다. "매일 개선되고 있습니다." 창고에서 직원을 유치하기가 어렵 기 때문에 근로자의 부담을 줄이고 단순히 기계를 설치함으로써 점점 더 정교한 물류 요구를 충족시키는 방법과 같은 일을하기가 쉽지 않습니다.

Toshima맞습니다. 예외는 아마존과 같은 거대한 회사가 모든 것을 스스로하려고 노력하고 있습니다. 앞에서 언급 한 68,000 개의 비즈니스의 대부분은 중소 기업이며 시스템이나 장비 만 지원할 수 없으므로 인프라로서 단면 서비스와 기술 혁신을 제공하는 회사가 이용할 수 있기를 희망합니다. 우리는 Biztech 투자 전략의 출발점으로 지속적인 조언을 요청하고 싶습니다.

기관 투자자 및 무지개 토토 시장

Toshima주제는 변하고 있지만 무지개 토토 투자자에 관한 것입니다. 나는 당신이 관리하는 J-무지개 토토의 13,000 명의 투자자 대부분이 개별 투자자이며, 현재 우리가 시작한 대부분의 인프라 투자 회사가 Itochu Enex와 공동으로 개별 투자자라고 들었습니다. 새로운 유형의 무지개 토토는 여전히 작으며 기관 투자자의 견해는 여전히 신중합니다. 그러나 일본 경제의 기본 부분 인 기관 투자자들이 산업 사회의 구조적 변화에 집중하고 비즈니스 자산을 대상으로 자금을보다 적극적으로 할당 할 수 있기를 바랍니다.

Tokai Forest또한 거래 회사 그룹이 보유한 가능성과 현재 비즈니스와의 거리를 포함하여 비즈니스와 물류의 관계에 대해 기관 투자자에게보다 신중하게 의사 소통해야한다고 생각합니다.

Toshima실제로 투자 관리와 거래 흐름을 관리하는 거래 회사 간에는 매우 유사한 요소가 있습니다. 결국, 그들은 그 뒤에 사업에 초점을 맞추고 있습니다. 우리는 또한 비즈니스 개발이 이익으로 이어질 것이라는 생각에 동정하며, 배울 것이 많다고 생각합니다.

Tokai Forest나는 "신뢰"가 과거의 실적에서 태어 났으며 "신뢰"는 미래에 좋을 것이라는 보안의 느낌이라고 생각합니다. "신뢰"를 얻기 위해 우리는 Sazae-San의 Mikawaya가 아니지만 항상 사이트를 듣고 있습니다. 이것은 거래 회사 그룹으로 인해 가능합니다. 처음에 언급했듯이 물류 테넌트 회사는 다양한 우려 사항을 가지고 있습니다. 예를 들어, 골판지 상자와 같은 포장재를 적시에 저렴한 방식으로 조달하기는 어렵고 포장재를 저장해야하지만 공간이 낭비됩니다. 그래서 우리는 Itochu 그룹을 사용하여 원하는 때마다 원하는만큼 저렴하게 조달하고자합니다. 이러한 도전에 직면 한 후, 우리는 그룹 회사의 문제를 포함하여 어느 정도 문제를 해결할 수있었습니다. 여러 곳에서 장비 관련 유지 보수를 주문하는 것이 어렵다고 들었을 때, 나는 또한 Itochu 그룹 내에 일부 비즈니스 회사가 있다고 제안했습니다.

Toshima나는 열정을 느낍니다. 전통적인 무지개 토토 관리자의 경계를 넘어서야 할 일이 너무 많습니다.

Tokai Forest일본의 전자 상거래 비율은 7%이상이므로 중국과 유럽 및 미국보다 낮으므로 물류 무지개 토토의 미래 성장에 훨씬 재미있을 것이라고 생각합니다. 외환 금리의 영향을받지 않을 가능성은 거의 없으며, 세입자와의 장기 관계를 통한 배당 가능성은 매우 높다고 생각합니다. 나는 다시 한 번 모든 투자자들에게 이것을 표현하고 싶습니다.

Toshima우리는 관리 회사의 얼굴을 보면 더 넓은 범위의 투자자들로부터 더 많은 자금을 유치 할 수 있기를 바랍니다. 배당 수익률은 저금리 상황에서도 매력적입니다.

Tokai Forest맞습니다. 물류 무지개 토토의 배당 수익률은 약 4%입니다. 평균적으로 도쿄 증권 거래소의 첫 번째 섹션에있는 주식의 배당 수익률은 약 2.5%이지만 무지개 토토는 일반적으로 법인세를 지불 할 필요가 없으므로 해당 금액을 배포하는 데 사용할 수 있습니다.

Toshima오늘 물류 무지개 토토의 매력에 대해 알려 주셔서 감사합니다. 또한 우리의 Biztech 투자 전략에 큰 영감을주었습니다. 궁극적으로 비즈니스에 사용될 수 있는지 여부를 아는 것이 중요하며,이를 잘 알고있는 기업가가 점점 더 많아서 앞으로도 계속 논의하기를 희망합니다.

Tokai Forest협력 해 주셔서 감사합니다. 나는 연속성이 강점이라고 믿기 때문에 이런 종류의 관계를 계속하고 싶습니다. 구체적인 아이디어가 등장하고 가능하다면 최선이라고 생각합니다.